Un mercado muy perjudicado por la ausencia de producto

Un primer trimestre muy estable y un mes de abril espectacular

Los datos del primer trimestre y mejor aún, los de abril, auguraban la entrada en un momento feliz de crecimiento sostenido que se truncó en mayo. La Estadística Registral Inmobiliaria del primer trimestre de 2024 mostró un incremento generalizado en materia inmobiliaria, es decir, tanto en la compraventa de viviendas como en constitución de hipotecas. Aunque, también hay que decir  que aumentaron los precios medios, tanto de la vivienda como de las cuotas hipotecarias, poniendo algunas propiedades ya demasiado caras.

La compraventa de viviendas en el primer trimestre registró un total de 151.476 operaciones, cifra que se traduce como un incremento trimestral del 16,6% y ha sido generalizado en todas las comunidades autónomas del país.

Tras los buenos datos de los tres primeros meses, en abril de 2024, con respecto a abril de 2023, se dio un salto cuantitativo importante. Así, la compraventa de viviendas se incrementó un 25,2% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda subió un 37,8%,

El número de hipotecas sobre viviendas registró el pasado mes de abril un incremento del 28% en comparación con el mismo mes de 2023, alcanzando las 34.264 unidades, la cifra más alta para un mes de abril desde 2010 de acuerdo a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Y en cuanto a los precios, la vivienda en venta continúa con su trayectoria ascendente. El valor de las casas de segunda mano subió un 7,4% interanual en abril, y un 0,4% en tasa mensual, hasta los 2.269 euros/m2.

La caida de la actividad en mayo fue un jarro de agua fría

Pero llegó mayo y sin entender muy bien lo sucedido, aunque puede deberse a un buen número de causas, la compraventa de viviendas y las hipotecas descendieron de forma alarmante. En mayo de 2024, la compraventa de viviendas alcanzó un total de 44.013 transacciones, experimentando un descenso del 21,5% en comparación con el mismo mes del año anterior, según los datos del INE. En obra nueva apenas se comercializaron 9.105 viviendas, un 14,4% menos en términos interanuales, quedando un 4% de caída acumulada desde enero. Las cifras muestran un severo problema de oferta y de falta de generación de suelo.

Este descenso en las operaciones de compraventa en mayo marcó un retorno a cifras negativas tras el incremento del 24% registrado en abril, que había sido el de mayor aumento desde mayo de 2022

La subida de los tipos de interés y el encarecimiento hipotecario siguen lastrando las operaciones, a pesar de la rebaja de 0,25 puntos básicos de tipos llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) en junio y de que el euríbor de ese mes se colocó en el 3,65%, una bajada leve respecto a mayo. Y también que ha desaparecido la cintura de los propietarios y se muestran muy poco dispuestos a negociar precios… ¡otro vendrá! aseguran. Y tienen razón porque ante la falta de oferta se está vendiendo hasta lo malo y caro.

De forma proporcional también cayó el número de hipotecas sobre vivienda, hasta quedarse en 27.435, un 18,2% menos que en mayo de 2023 de acuerdo a los datos del INE. Este descenso supone la mayor caída desde noviembre de 2023. También descendió el importe medio de estas operaciones, quedando en 141.457 euros, con una disminución del 0,3%.

En cuanto al precio en mayo de 2024, el precio de la vivienda usada en venta aumentó un 0,46% en comparación con abril, y creció un 5,5% en términos interanuales. Durante este mes, 44 provincias experimentaron incrementos en sus precios respecto al mes anterior.

La única buena noticia es que el tipo de interés medio para las hipotecas sobre vivienda se situó en el 3,25% en mayo, lo que representa una bajada desde el 3,38% en abril, alcanzando su nivel más bajo desde agosto del 2023.

Los precios siguen fortaleciéndose en junio

Aún es pronto para tener datos de compraventas en junio, pero sí que han aparecido ya estadísticas de precios de este pasado mes. En una constante subida, que tiene poca relación con el incremento de los salarios, el precio de la vivienda nueva y usada mantuvo la tendencia ascendente respecto al mes anterior en todas las regiones, con un avance destacado de las zonas turísticas y estabilización en los municipios de interior. Lo que demuestra de forma muy clara el impacto del turismo y el impacto de la rentabilidad de los pisos vacacionales.

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados registró en junio un incremento del 0,5 % mensual, que sitúa la tasa de variación interanual en el 3,2 %. El grupo ‘Islas’, que engloba Baleares y Canarias, supera por primera vez (+0,5 %) el nivel máximo alcanzado en enero de 2008.

Con este cierre definitivo de los datos del mes de junio, la variación interanual en el segundo trimestre del año se sitúa en el 3,2 %, una décima más que el 3,1 % provisional publicado el pasado 28 de junio en la estadística IMIE Mercados Locales.

En junio, los precios residenciales han sostenido su impulso. Todas las zonas reflejan crecimientos mensuales, a excepción de los municipios de interior, que se mantienen estables. Los impulsos más fuertes continúan registrándose en Costa Mediterránea e Islas, con mayor componente turístico. En cuanto a los polos de empleo y sus áreas metropolitanas, se aceleran levemente con respecto a los meses anteriores”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

La demanda va a seguir mantenida con una oferta insuficiente

Con la previsión de bajadas en el precio del dinero y el Euríbor hasta finales de año, se espera que un mayor número de compradores se decidan a buscar vivienda este año. La situación de precios no va a mejorar y la bajada del precio de la cuota hipotecaria no va a compensar el incremento de precios causado, sobre todo, por la falta de oferta y una demanda que continúa firme.

Al igual que los buenos resultados del mes de abril pueden ser debidos en parte a la estacionalidad de la Semana Santa, los malos resultados de mayo pueden deberse a una expectación antes lo que haría el BCE con los tipos de interés. En todo caso, la situación en compraventa e hipotecas debería tender a una estabilización, aunque los precios continuarán al alza.

En la segunda mitad del año, puede producirse una recuperación, tanto por la moderación de la inflación y su repercusión en el dinero disponible por las familias, como por una disminución de los tipos de interés que debieran llegar a final de año rondando el 3%. La demanda va a continuar alta, especialmente en áreas urbanas y regiones con alta actividad económica, y la falta de oferta, tanto en vivienda nueva como usada, tirarán de los precios.

Con esta demanda mantenida es necesario incrementar la oferta para que los precios no se disparen y para que los intermediadores inmobiliarios tengan materia prima que ofrecer a sus clientes con la que mantener la actividad. El comprador no quiere conformarse con cualquier vivienda y a precios disparatados y si no encuentra lo que busca preferirá quedarse esperando. Por eso, la lista de clientes a la espera para encontrar vivienda en venta no deja de crecer en muchas inmobiliarias, que del alquiler mejor ni hablamos.

Las medidas iniciadas darán resultado pero será demasiado lento

Medidas ya iniciadas tanto por el Gobierno central como por Comunidades Autónomas y ayuntamientos para controlar los pisos de alquiler turístico, como las emprendidas en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia… podrían incrementar la oferta al canalizarse estas viviendas hacia la venta. También el control del alquiler temporal, ya advertido por el gobierno, como el de alquiler de habitaciones, incrementará la oferta en el mercado de compraventa, porque no parece que el alquiler tradicional vaya a salir particularmente beneficiado si no se arreglan las condiciones de inseguridad jurídica actuales.

Otras medidas reducción de impuestos sobre la compra de viviendas, incentivos para la construcción de viviendas asequibles y programas de apoyo a la primera vivienda pueden estimular la demanda y ayudar a estabilizar el mercado. También las últimas decisiones para incrementar la oferta de alquiler asequible, las ayudas a promotores y la liberalización de suelo. No será un cambio radical el que se producirá con el otoño, pero se están poniendo las ideas en marcha y el sector inmobiliario comenzará a cambiar.

En este mundo de la intermediación tan competitivo, con exceso de agencias inmobiliarias y poco producto, con propietarios que cada día creen saber más, con demasiados vendehúmos y tarifas desmedidas, con múltiples recursos de todo tipo en la red para vender, valorar, mostrarse… poder aparecer destacado entre las inmobiliarias de una zona de actividad, sin ser garantía de éxito, es el primer paso para estar entre los elegidos por los propietarios para vender su propiedad. Y en un momento de captación tan difícil, con esto ya nos vale. Fortalece tu presencia on line y tu empresa lo notará.