Sin un pacto de Estado la vivienda no tiene solución

La demanda en crecimiento va a tirar de los precios en el inmobiliario

Lo asegura el último informa publicado por Tinsa y Cristina Arias, la directora del Servicio de Estudios de la tasadora nos da las claves de lo que está pasando y lo que viene. “Las zonas turísticas acusan el tensionamiento de los precios que añaden la demanda de inversión y los compradores de segunda residencia”.

Y la situación va a seguir empeorando, continúa llegando mucho dinero centroeuropeo que tiene prisas por comprar y que no rechista con el precio, aunque esté desmedido y el inmueble en mala situación. No los vamos a llamar todavía refugiados de guerra, pero los T90 de Putin y sus misiles asustan y tienen mucho que ver con la masiva llegada de ucranianos, polacos y bálticos que, por lo que pueda suceder, quieren tener una casa en España. Y con una oferta casi inexistente, en la que a cualquier inmueble que salga al mercado le salen pretendientes, los precios no pueden hacer otra cosa más que subir y lo van a hacer en mayor medida que el descenso de las hipotecas.

Las causas de lo que está sucediendo son varias, pero hay tres que sobresalen entre ellas, la falta de construcción de vivienda nueva, la elevada rentabilidad en estos momentos del sector inmobiliario y la entrada de compradores extranjeros.

Un déficit de 600.000 viviendas nuevas y vamos a más

Lo aseguró el Banco de España hace unos meses, nuestro país tiene un déficit al menos de 600.000 viviendas porque llevamos bastantes años construyendo por debajo de lo que se necesita, lo que sucede es que es bastante por debajo Y la situación puede tardar mucho tiempo en solucionarse, aunque se pongan medidas serias que, la verdad es que no las veo.

Cada año necesitamos, por creación de nuevos hogares, alrededor de 210.000 viviendas nuevas y se construyen entre 80.000 y 90.000. Desde el año 2006, la construcción de viviendas en España no ha hecho más que caer. De las 665.000 viviendas construidas aquel año, pasamos a tan sólo 34.000 viviendas en 2012, un desplome del 94%. A pesar de eso, España tiene todavía más de 3 millones de viviendas vacías, pero muchas de ellas se sitúan en patatales irredentos, alejadas de las costas o en lugares sin puestos de trabajo cercanos o sin demanda de vivienda. De aquella locura colectiva de los años del ladrillo, en que todos construían, hemos heredado esas viviendas vacías y un miedo atávico en los bancos y otros actores de la promoción inmobiliaria a que se repita la situación.

El alquiler vacacional ya ocupa el 10% del mercado

Por otra parte, y de esto los agentes inmobiliarios saben mucho, ya no quedan apartamentos baratos en las zonas turísticas, hace mucho que los compraron los inversores. Ya fueran pequeños rentistas o grandes empresas, todos saben que un inmueble barato en determinadas ubicaciones puede tener una rentabilidad del 10%. Y en un mercado al alza la inversión es doblemente segura, por eso el mercado de alquiler vacacional ya copa el 10% de la vivienda.

La entrada de compradores extranjeros impide la autorregulación del mercado

Un factor que altera la posibilidad de que el mercado se regule a si mismo es la constante entrada de compradores extranjeros que, en algunas zonas como la Comunidad Valenciana, superan el 30% de las compraventas, o el 50% en Alicante y que están impulsando al alza los precios por el mayor poder adquisitivo de los que vienen.  La realidad es que el mercado de la vivienda en España no es único y que por eso tiene distintos comportamientos según zonas. La costa mediterránea y las islas, con una demanda alta y una oferta escasa, continúan subiendo sus precios hasta el 6,8% interanual en el primer caso y el 9% en Baleares y Canarias. El pasado mes de abril ambas zonas subieron por encima del 1%. Mientras tanto las regiones de interior y el resto, con una demanda aún contenida y una oferta también escasa, alcanzan una variación de precios del 3,2 interanual, que es en la práctica una estabilización.

Un pacto de Estado antes de que la situación se vuelva más complicada

No hay que ser Salomón para entender que la solución pasa por construir más viviendas, sobre todo de alquiler social, en las zonas en que se necesite. Pero algo tan obvio choca con un escenario político en el que lograr un pacto de Estado entre los partidos parece en estos momentos imposible. Y lo que sucede es que un problema tan complejo como la vivienda necesita de soluciones a largo plazo, con una estrategia nacional, amplios presupuestos pactados prolongados en el tiempo y seguridad de que no se cambie el marco jurídico. En una legislatura poco se puede hacer salvo ruido y humo, se necesita un pacto de Estado. Pero hay demasiados intereses antagónicos, 17 comunidades autónomas con competencias y modelos económicos diferentes, ¿cómo lo hacemos?.

Como en todo plan de construcción hay que empezar por abajo, por el suelo, en donde también está una parte del problema por el elevado precio que alcanza en lugares de alta demanda y suelos urbanizables agotados. Y como en el caso de los bancos, escaldados con la burbuja inmobiliaria, también los maletines que circularon en aquella época, han maleado y entorpecido la situación actual. Pero tenemos mucho suelo disponible y habría que agilizar su puesta en el mercado.

Disponer de más suelo para vivienda social

Al igual que ha sucedido en la economía nacional, donde la entrada de dinero desde abajo ha conseguido un amplio movimiento generador de consumo, empleo y riqueza, también en la vivienda el principal esfuerzo inversor debe dedicarse a la vivienda social en alquiler. Ya sé que no es tan agradecida en términos de beneficios como la vivienda de lujo, que los costes de los materiales, el suelo y la mano de obra hacen inviable la construcción de viviendas baratas, pero es la que necesitamos para esos millones de españoles que está teniendo problemas en encontrar algo tan básico como un techo y que, a la larga, pueden originar problemas sociales mucho más importantes. La necesidad de ese pacto de Estado es perentoria y hay que exigirla.