Llega el momento de legislar y aportar soluciones en vivienda

El precio de la vivienda subirá por encima de los sueldos

Ante la situación, que es la tormenta perfecta, surgen preguntas y sin duda se originarán acciones por parte de las diferentes administraciones porque los efectos colaterales pueden ser muy complicados. El precio de la vivienda, afectado por su consideración como bien de inversión, va a subir por encima de los sueldos y ya sea en venta o en alquiler se va a poner inasequible para muchos españoles. No es cuestión de defender sólo el justo beneficio sino la viabilidad como país.

El problema no es nuevo, comenzó a formarse hace ya unos años, a la salida de la anterior crisis inmobiliaria y financiera, allá por el 2015, cuando no se construía porque había un amplio stock de vivienda vacía que hacía falta ir eliminado, sobre todo porque estaba en manos de los bancos y la Sareb, que necesitaban sacársela de los balances para sanear sus cuentas.

Así llegamos al día de hoy, cuando tenemos un déficit de viviendas de obra nueva que supera las 600.000 unidades según el Banco de España, que se sigue acrecentando de año en año, porque, frente a las algo más de 225.000 viviendas anuales nuevas que necesitaríamos, se están levantando poco más de 90.000 y lo que parece que no se tiene en cuenta es que la mayoría de ellas pertenecen a promociones de lujo en zonas turísticas a precios inasequibles para una pareja joven que necesite su primera vivienda, pero de elevada rentabilidad para los promotores, constructores y propietarios de suelos.  Y este problema no se soluciona ni en un día ni en dos, ni tampoco en una legislatura o tres. Hace falta buscar soluciones de Estado y viviendas de donde las haya y tenemos tres millones de viviendas vacías; oficinas en desuso o locales llenos de ratas también pueden ayudar en el problema.

Los intentos de aportar soluciones llegan desde distintas entidades

De esta forma y desde diferentes entidades, administraciones y puntos cardinales se están barajando distintas propuestas que pretenden rebañar viviendas disponibles donde las haya -la estrategia más rápida para ir solventando el problema- y otras que planifican un escenario para construirlas en el menos plazo posible y ponerlas en alquiler.

La primera va a causar muchos damnificados que pondrán el grito en el cielo, en el Constitucional y en Bruselas si fuera necesario; la segunda abre un escenario en la que tenedores de suelo, promotores e inversores pueden obtener buenos beneficios y ayudar a comenzar a solventar el problema en un tiempo no inferior a los cinco años y que va a requerir una planificación nacional. Lo que con los partidos a la gresca y los fondos de inversión volviendo a fijarse en la coyuntura que se abre, puede resultar un tanto difícil.

En Cataluña buscan edificar vivienda en alquiler asequible

En Cataluña, que es la comunidad en la que el problema es más candente, aunque Madrid no le va muy a la zaga, el Consejo Asesor de Infraestructuras ha propuesto un plan de acción para enfrentarse a la situación de falta de vivienda asequible en alquiler, centrado en liberar suelo, establecer marcos jurídicos y fiscales seguros, y fomentar y apoyar la participación público-privada.

El plan, pretende aumentar la oferta de vivienda asequible para familias con ingresos relativamente bajos, asegurando que el alquiler no supere el 30% de sus ingresos totales. Esta cuestión va a requerir de un esfuerzo gestor importante, sobre todo si se pretende que estas viviendas se mantengan en régimen de concesión y siempre reviertan a la administración que no podrán tampoco venderlas – la vergonzante actuación de la mujer de Aznar en Madrid va a causar la «clausula Botella«- asegurando así un régimen de alquiler indefinido.

El Consejo Asesor sugiere una serie de actuaciones, la primera de las cuales es lógicamente pedir a la administración que libere suelo, que es uno de los principales motivos del encarecimiento de la vivienda, que no se implique en la construcción y estandarizar las características de las viviendas y de los inquilinos para regular el mercado y asegurar precios asequibles. Por su parte, el sector privado debería promover, operar y mantener las viviendas construidas sobre este suelo cedido en régimen de concesión, aceptando riesgos equilibrados bajo acuerdos de colaboración público-privada.

El Ministerio de Industria y Turismo ayudará a controlar el alquiler vacacional

Por el lado de rebañar viviendas disponibles, el mayor esfuerzo que se percibe es el de taponar las inmensas brechas por donde escapan viviendas que estaban en el alquiler tradicional y que se dirigen hacia el vacacional o temporal. En este sentido, el ministro de Industria y Turismo, Jordi Hereu, ha asegurado que el Gobierno está ultimando la plataforma digital que permitirá a las comunidades autónomas detectar las viviendas turísticas que no cuenten con autorización para regular mejor el mercado e intentar que vuelvan al alquiler tradicional.

Se basará en un registro único y obligatorio, que permitirá a las CCAA controlar y detectar aquellas viviendas turísticas que no cuenten con las autorizaciones correspondientes y así poder aplicar sus regímenes disciplinarios a este tipo de alquiler. El control de este sumidero es importante, España es un país turístico y cada año superamos la cifra de visitantes del anterior, con lo que la demanda creciente de este tipo de alojamiento siempre estará asegurada. No hay datos seguros, pero si los pisos turísticos legales ya superan los 400.000 en todo el territorio, los ilegales podrían ser como poco otros tantos. Y es una cifra considerable que comienza a explicar la carestía y disminución del alquiler residencial, junto con el incremento de la turismofobia en las áreas más tensionadas como Baleares y Canarias.

También desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se está desarrollando un estudio de los modelos de alquiler de temporada para dotar a las administraciones autonómicas y locales de las «herramientas necesarias» para perseguir el fraude en este tipo de actividades que está suponiendo otra importante fuga de alquileres tradicionales.

Málaga limita la concesión de licencias para pisos turísticos

No son en absoluto el único movimiento que se está produciendo, Francisco de la Torre, alcalde de Málaga, ha anunciado que el Ayuntamiento va a limitar la concesión de nuevas licencias para pisos turísticos a aquellos que cuenten con entrada propia en el edificio donde se encuentren  hasta que se apruebe la ordenanza municipal que regulará esta actividad económica. Esta nueva normativa local establecerá las zonas y barrios más saturados, donde actualmente hay más de 12.100 viviendas inscritas en el Registro de la Junta de Andalucía.

De acuerdo a la nueva orientación municipal, en Málaga solo podrán inscribirse como viviendas de uso turístico las que tengan título habilitante para su utilización, y qué estando situadas en un edificio destinado total o parcialmente a viviendas, dispongan de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales totalmente independientes de las del resto del edificio. Una normativa que puede echar al traste muchas de las expectativas de ingresos suplementarios de los malagueños y de algunas empresas especializadas.

Canarias lanza la idea de limitar la compra de viviendas por extranjeros

Por su parte, el Gobierno de Canarias, movido por las recientes movilizaciones en las islas protestando por la saturación turística y la falta de vivienda para los naturales, se está planteando solicitar al Gobierno Central la limitación de la compra de viviendas por parte de capital extranjero en las islas, algo similar a lo implantado en Canadá o en Malta.

Pero la medida no le va a resultar sencilla, porque el Tratado de la Unión Europea contempla la prohibición de todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y terceros países. Esto incluye la compra de propiedades inmobiliarias, lo que significa que un ciudadano de la UE tiene derecho a adquirir viviendas en cualquier país miembro sin restricciones significativas. De esta forma, tan sólo podría aplicar la medida a los extracomunitarios que son una parte pequeña.

Además, aunque el precio del alquiler se haya duplicado en los últimos diez años y que los extranjeros sean dueños de una vivienda de cada tres, contribuyendo a subir los precios e imposibilitando a muchos canarios a que puedan comprar una casa o alquilarla, existen fuertes intereses porque una gran parte de la economía isleña dependa del turismo y del sector inmobiliario. Y la iniciativa iba a ser muy contestada. Tal vez por eso, para intentar solventar el problema, se haya elegido un movimiento que no puede llevarse a cabo.

Llega un cambio de ciclo hasta el 2026 con incrementos de precio

El sector inmobiliario, empujado por la falta de oferta y una demanda fuerte, en un marco general económico de crecimiento mantenido y un mercado laboral en ascenso, con unas hipotecas a la baja y con competencia entre las entidades financieras, está conociendo un cambio de ciclo que podría prolongarse hasta bien entrado el 2026, como poco y que llevaría a los precios de la vivienda a sus mejores momentos desde el 2007/2008.

Son buenas noticias para un sector que sólo en la intermediación legal agrupa a más de 35.000 empresas con 200.000 empleos como poco. Pero no son tan buenas para los que buscan vivienda, ya sea en venta o alquiler, porque su sueldo no va a experimentar esos incrementos que podrían acercarse o superar el 10% anual en la obra nueva y que tirarán al alza en la segunda mano.

Buscar un marco común de mínimos en Sanidad, Educación y Vivienda

La sucesión de momentos electorales con precampañas, sondeos, campañas y ladrillazos diversos ya ha terminado. Es momento de que el Gobierno comience a legislar y tiene mucha tarea por delante. Las desigualdades que se están produciendo entre los derechos de los españoles a una igual Educación Sanidad o Vivienda comienzan a ser preocupantes.

Es de suponer que cuando se redactó la Constitución no se tuvieron en cuenta las diferencias que podrían producirse entre unas autonomías y otras por sus distintas formas de enfrentarse a estas competencias o por la derivación de dinero público a incrementar beneficios en intereses privados. Tal vez sea el momento de dotar al Estado de un marco común básico en estas áreas y la vivienda no puede ser ajena. Pero será largo y complicado.