La administración se mueve para solucionar el lío del alquiler

Se incrementa la preocupación por el acceso a la vivienda

Esta preocupación de la ciudadanía ha ido calando en los políticos de las diferentes administraciones que, encontrando en la Ley de Vivienda y los pisos turísticos los principales culpables, se han puesto a intentar arreglar la situación o a hacer declaraciones al respecto en sus zonas de competencia. Málaga, Canarias, Baleares, Madrid…zonas de gran influencia turística en la que los precios de la vivienda y los alquileres están subiendo sin parar. En todos estos lugares y algunos más, los alcaldes -que son los que tienen más cercanos a la ciudadanía y sus problemas- han comenzado a cargar contra la masificación turística, aunque sea muy levemente -que nos da de comer- y contra su manifestación más palpable, los pisos turísticos, a los que se está viendo como principales culpables.

Jaume Collboni, alcalde de Barcelona, revuelve el mercado

Pero él mayor revulsivo se produjo hace unos días, cuando salió a la palestra el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, presentando un plan para eliminar los pisos turísticos de la ciudad en noviembre de 2028 y destinarlos a uso residencial aplicando el decreto ley aprobado por la Generalitat, que regula las viviendas turísticas.

Este Decreto, que Collboni va a aprovechar, establece un máximo de cinco años para la validez de las licencias de los pisos turísticos y deja en manos de los ayuntamientos su renovación. De esta forma, el Pla Viure, que así se llama el plan de Collboni, pretende recuperar los más de 10.000 pisos legales que hay en la ciudad y que perderán su licencia en noviembre de 2028.

El Decreto de la Generalitat ya ha sido llevado al Constitucional por el Partido Popular; y las asociaciones de propietarios de pisos turísticos ya han amenazado que harán lo mismo con el plan de Collboni, que pretende hacer desaparecer de la ciudad la figura del piso turístico, al menos en su apariencia actual.

A partir de ese momento y como si hubiera sido el pistoletazo de salida, todos los movimientos, a favor o en contra de la medida, se han incrementado y raro es el día en que no aparecen iniciativas o declaraciones de políticos y prescriptores del sector.  Como las del alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, que asegura no tomará ninguna medida contra las Viviendas de Uso Turístico (VUT), ya que lo que hay que hacer es regular. Lo dice el representante de un ayuntamiento que asegura tener más de 16.000 pisos turísticos en la capital de los que menos de 1.000 son legales.

El Ministerio de Vivienda pondrá en marcha la Plataforma de Registro Único Estatal

Unas semanas antes, Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, anunciaba en la última Conferencia Sectorial de Vivienda que, junto al Ministerio de Industria y Turismo, adelantarán el cumplimiento del reglamento europeo que recoge los datos de pisos turísticos, lo que permitirá crear una plataforma estatal con las CCAA para compartir los datos y las normativas sobre estos alojamientos con el fin de combatir el fraude. Esta Plataforma de Registro Único Estatal aunará los alojamientos turísticos, alquileres de temporada y habitaciones de corta duración.

La titular de Vivienda, en un intento de coordinar los diferentes esfuerzos municipales y diseñar un movimiento común, se ha reunido este pasado miércoles 26 de junio con la Junta de Gobierno de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y las comisiones de Vivienda y de Turismo de esta organización, con cuyos representantes ha acordado comenzar a trabajar de forma conjunta para abordar la situación de los pisos turísticos. Se ha planteado la posibilidad de estudiar algunas modificaciones legislativas, como la Ley de Propiedad Horizontal, para que los vecinos tengan poder de decisión sobre el establecimiento de pisos turísticos en sus fincas y puedan vetarlos dado el caso.

En el lado contrario se reclama modificar la Ley de Vivienda

En el lado contrario a incrementar la regulación y el control y contemplando una mayor liberalización para solventar el problema, que sí reconocen, la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y el Consejo General de Economistas (CGE) han reclamado la modificación de la Ley de Vivienda eliminando todas las medidas para el control de los precios del alquiler y una mayor tributación de los tenedores de vivienda frente a los que hacen las operaciones de compraventa y mueven el mercado.

Para las dos organizaciones, la Ley de Vivienda está demostrando ser un fracaso porque ni los precios han bajado, ni la oferta se ha incrementado. Más bien todo lo contrario, ya que el particular que busca defender su inversión ha huido hacia otras modalidades diferentes del alquiler residencial tradicional, como son el temporal, que está conociendo un auge superior al 20%, el turístico o por habitaciones.

Pero para conseguir la masa crítica suficiente, de vivienda en alquiler asequible en el menor tiempo posible, no basta sólo con restringir la vivienda turística, el alquiler temporal o por habitaciones, que parecen los malos de la película. Es preciso establecer una estrategia que contemple la extracción de vivienda asequible de todos sus posibles nichos. Por ejemplo, también daría buenos frutos la creación de un marco estatal para la recuperación de miles y miles de locales y oficinas en desuso, susceptibles de poder convertirse en viviendas asequibles.

El modelo de Alokabide para movilizar vivienda vacía

Algunos ayuntamientos, como el de Santa Coloma de Gramenet, están dando los permisos de cambio de uso a los locales que cumplan con las condiciones de habitabilidad a cambio de ponerlos en alquiler asequible. Y para los vecinos, que son los que suelen poner las mayores trabas a este cambio, hay que hacerles entender que cambiar un local vacío, lleno de trastos y colchones, susceptible de incendiarse, por una vivienda que colabore en el mantenimiento de la finca, es un buen cambio.

Otro de los grandes problemas aparecidos tras la crisis de la burbuja y los desahucios y propiciado por la coyuntura actual de escasa vivienda social en alquiler, precios de vivienda desorbitados y oferta inexistente, es el magnificado pero real problema de la inseguridad jurídica a la hora de recuperar una vivienda en la que el inquilino no paga. Es un problema que aterroriza a muchos propietarios por los tiempos en conseguir el desahucio y el estado en que puede quedar la propiedad.

Un posible modelo a seguir, que seguro tiene fallos, pero como idea básica es interesante, es el programa de vivienda vacía Bizigune, que tiene como objetivo la captación de pisos desocupados para su puesta en el mercado como alquiler protegido. Su finalidad es dar un uso social a las viviendas deshabitadas, de las que recientes estimaciones hablan de casi 500.000 en todo el estado, facilitando el acceso a una vivienda digna a precios asequibles y estando destinado a las personas cuyos recursos económicos no son suficientes para acceder al mercado libre.

El propietario de una vivienda vacía que quiera alquilar, pone dicha vivienda a disposición de Alokabide (Sociedad Pública del Gobierno Vasco) a través de un contrato de usufructo a cambio de una serie de garantías establecidas.  A su vez, Alokabide adjudicará esta vivienda a un solicitante inscrito en el Servicio Vasco de Vivienda Etxebide, que abonará a Alokabide un alquiler proporcional a sus ingresos. El arrendatario realizará un usufructo de 6 años de duración y a cambio recibirá por parte del Gobierno Vasco una gestión integral del arrendamiento, un cobro mensual y puntual de la renta desde la entrada del primer inquilino, la contratación de un seguro multirriesgo Hogar a cargo de Alokabide y la devolución de la vivienda en el mismo estado de conservación salvo el desgaste normal generado por el uso del arrendamiento. Pudiera ser que el usufructo sea un poco largo y las rentas algo cortas, pero puede ser un modelo que mejorado de un buen resultado.

La protección de los más vulnerables debe hacerse, pero no a expensas de propietarios particulares que pueden ver perjudicado su medio de vida e inversiones y que ante la inseguridad están optando por abandonar el mercado del alquiler.

El problema de la vivienda en España ya lo reconoce la Comisión Europea

La mala situación de la vivienda asequible en España, también ha captado el interés de la Comisión Europea que, aunque entiende que es un problema en muchos países de la UE, destaca que nuestro país es uno en los que el problema es más acuciante. El organismo asegura que el acceso a viviendas asequibles en España es un problema importante, especialmente para los más vulnerables, debido a la baja proporción de viviendas de alquiler social, que cifra en un tercio respecto a la media europea.

Los 1.000 millones asignados a la construcción de 20.000 viviendas de alquiler asequible parecen quedar muy escasos ante la magnitud de la situación. Hace falta una política estatal a largo plazo y no simples parches coyunturales para una legislatura.

Y el problema, si no se toman medidas drásticas y rápidas, va a aumentar ya que el número de hogares de España, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), se incrementará en casi 3,7 millones (19,1% de variación) entre 2024 y 2039, superando la cifra de 23 millones. Durante el mismo periodo, la población residente en nuestro país aumentará en más de 5,1 millones de personas (+10,6).

La situación es muy grave, porque mientras que el precio del alquiler se ha disparado un 14% en el último año, hasta superar los 13 euros por metro cuadrado al mes, creciendo un 7,7% respecto al trimestre previo, en las zonas más turísticas del país se está generando una turismofobia que está poniendo en cuestión nuestra principal fuente de ingresos.

Es necesario solucionar la vivienda de los españoles para no perjudicar el turismo

El turismo, nuestro negocio nacional en cuyo ranking mundial ocupamos la segunda posición, disputada ya con Francia y a mucha distancia de Italia y Estados Unidos, supuso el 12,8% del PIB en 2023, con 187.000 millones, que fue el máximo histórico, a la espera de este 2024 que con seguridad podrían superarse los 200.000 millones de euros viendo la marcha que llevamos.

En la masificación turística en determinadas zonas y en la carestía y escasez de hogares, por la exigida rentabilidad a ese bien de inversión en que se han convertido la vivienda, está el origen de un problema que conforme pasa el tiempo tiene peor solución. Si en el mercado de la compraventa faltan, según el Banco de España, 600.000 viviendas y creciendo, en el de alquiler pasamos del millón grosso modo. Una cifra casi coincidente con los más de 800.000 pisos turísticos, entre legales e ilegales que existen en nuestro país y la sangría de los más de 400.000 y también creciendo, que ya están en alquiler temporal.

Con el 15% anual de la vivienda vendida a extranjeros de mayor poder adquisitivo que la media de los españoles y 85,1 millones de visitantes extranjeros el pasado año, nuestro mercado inmobiliario no es un mercado cerrado que pueda regularse a sí mismo, la solución liberalizadora es una falacia procedente de intereses económicos implicados y de peligrosas consecuencias que pueden entreverse sin problemas. Hace falta una regulación, pero también más suelo barato para construir, seguridad jurídica para el arrendatario, financiación para los promotores y poner en el mercado todas esas viviendas vacías que existen, junto a los locales susceptibles de cambiar de uso. Cuando dispongamos de esos dos millones de viviendas en alquiler que se necesitan podrá hablarse de esa liberalización.

Estamos a tiempo pero hay que llegar a pactos de Estado

Se necesita una política nacional de choque para estos primeros años hasta que lleguen las necesarias viviendas asequibles – en estos momentos una gran parte de la obra nueva es vivienda de lujo– que sólo la colaboración público privada podrá levantar. Sin este plan nacional, los tres millones de familias que hoy viven de alquiler y las nuevas que se esperan para los próximos años pueden originar un problema social importante. Estamos a tiempo pero hay que ponerse a ello.